LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) – NHỮNG VẤN ĐỀ CÒN VƯỚNG MẮC
Ngày 10/6/2023, Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM đã tổ chức buổi tọa đàm khoa học với chủ đề “Luật đất đại (sửa đổi) - Những vấn đề lý luận và thực tiễn”
Buổi tọa đàm có sự tham dự của các Thầy Cô và sinh viên DHV cùng với các khách mời là các chuyên gia, luật sư:
- TS Huỳnh Tấn Đạt - Giám đốc Trung tâm Trợ giúp pháp lý Nhà nước - Sở Tư pháp TP. HCM
- TS Lê Ngọc Thạnh - Khoa Luật - Đại học Công nghệ TP. HCM.
- TS Huỳnh Tấn Đạt - Giám đốc Trung tâm Trợ giúp pháp lý Nhà nước - Sở Tư pháp TP. HCM.
- TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam.
- TS Huỳnh Thị Ngọc Hân - Phó trưởng phòng Phòng Tư pháp quận 6-TP.HCM.
- Luật sư Phạm Minh Tâm - Trưởng văn phòng Luật sư Phạm Minh Tâm.
- ThS Luật sư Lưu Phương Nhật Thùy - Giám đốc chương trình ngành Luật - Đại học Gia Định
Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) 2023 trong thời gian qua đã nhận được nhiều sự quan tâm của mọi tầng lớp nhân dân trong xã hội. Và như TS Lê Văn Hưng, giảng viên Khoa Luật của Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM phát biểu trong phần mở đầu thì đất đai là vấn đề hết sức quan trọng vì liên quan đến nhiều vấn đề khác trong cuộc sống nhưng Luật đất đai trong thời gian chưa thể hiện được vai trò dẫn dắt nền kinh tế phát triển cho tương xứng với nguồn lực vốn có của nó. Trái lại, quá trình vận hành luật đất đai thông qua hệ thống các cấp chính quyền đang cản trở sự vận hành của nền kinh tế thị trường.
Trong thời gian qua, chúng ta thấy có 3 loai tranh chấp liên quan: tranh chấp giữa người dân và chính quyền (liên quan vấn đề quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất ,các thủ tục giấy tờ liên quan…); tranh chấp giữa người dân và các chủ đầu tư dự án được nhà nước giao đất (đền bù, tái định cư…); tranh chấp giữa người dân với nhau (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê…). Một chính sách về pháp luật đất đai mà dẫn đến tình trạng tất cả các đối tượng đều gặp rắc rối thì vấn đề sửa đổi luật là điều đương nhiên.
Đến với buổi tọa đàm, TS Lê Ngọc Thạnh (Khoa Luật - Đại học Công nghệ TP. HCM) đã nêu lên những vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai và chính sách đất đai: một số nội dung của pháp luật đất đai của Việt Nam hiện nay và yêu cầu sửa đổi, bổ sung trong Dự thảo Luật Đất đai 2023 như vấn đề quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; khiếu nại, giải quyết khiếu nại khi nhà nước thu hồi đất.v.v…
Trong khi đó, TS Huỳnh Tấn Đạt - Giám đốc Trung tâm Trợ giúp pháp lý Nhà nước - Sở Tư pháp TPHCM đã thẳng thắn nêu lên những điều cần góp ý với luật đất đai (sửa đổi) 2023, trong đó đáng chú ý là vấn đề thu hồi đất. Theo chuyên gia, cơ quan quản lý nhà nước phải lập dự án tái định cư trước khi thu hồi đất; sự thu hồi đất phải có sự thỏa thuận thỏa đáng đối với người dân từ nhà đầu tư; cần phải có chính sách bồi thường, tạo điều kiện tái định cư phù hợp như xây dựng các căn nhà khang trang trước khi chuyển người dân đi, như vậy sẽ có sự đồng thuận cao hơn của người dân; xác định giá đất phù hợp với giá thị trường, tạo hành lang an toàn cho người chuyển nhượng, cho nhà đầu tư tham gia vào dự án…
Đứng ở vai trò là Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính cho biết: các doanh nghiệp trong hiệp hội bị ảnh hưởng tác động trực tiếp của các luật, đặc biệt là luật đất đai trong hoạt động đầu tư kinh doanh, phát triển các dự án hạ tầng đô thị và nhà ở. Theo sự phát triển của xã hội thì Luật đất đai cũ (2013) bộc lộ nhiều vấn đề bất cập và bắt đầu mâu thuẫn khá nhiều với các bộ luật khác trong quá trình thực hiện và đã tạo ra rào cản, điểm nghẽn cản trở các hoạt động có sử dụng đất, có đầu tư trên đất trong giai đoạn 3,4 năm trở lại đây. Hiện nay có trên 1000 dự án bất động sản có quy mô lớn đang nằm yên đợi tháo gỡ, sửa đổi luật để để các dự án có thể tiếp tục phát triển. 1000 dự án đó ước tính trên 800,000 tỷ đồng, tương đương trên 30 tỷ đô la, đây là con số rất lớn ảnh hưởng đến nền kinh tế, tác động đến việc làm của người lao động…
Về vấn đề thu hồi đất, tái định cư, TS Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng thực tế từ trước tới nay, các đầu tư về dự án nhà ở tái định cư đang cho thấy không hiệu quả và không phù hợp với nhu cầu của những người bị thu hồi đất, nhất là các dự án do nhà nước thực hiện đầu tư. Phần lớn các dự án không dựa trên nghiên cứu, phân tích, đánh giá nhu cầu của những khu vực bị thu hồi đất. Ví dụ thu hồi đất ở Bình Chánh nhưng lại cho sang Gò vấp tái định cư, như vậy người dân có đồng ý không. Chất lượng nhà ở tái định cư chắc chắn không thể tốt như các dự án nhà ở thương mại vì giá thành rẻ, mặc dù đã được nhà nước hỗ trợ, Và thực tế là khá nhiều dự án nhà ở tái định cư ở TP.HCM, Hà Nội hiện nay có hàng vạn căn hộ đang bị bỏ trống, bởi vì không phù hợp với nhu cầu người dân.
TS Đính cũng nhận xét Luật đất đai sửa đổi đã giải quyết khá nhiều các vấn đề mâu thuẫn, lạc hậu của bộ luật đất đai 2013, tuy nhiên vẫn còn nhiều quy định chưa tháo gỡ được. Các bộ luật như Luật đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản, luật đất đai phải sửa đổi nhưng phải có tính đồng bộ với nhau, đế tránh những mâu thuẫn giữa các bộ luật.
Không khí buổi tọa đàm trở nên sôi nổi hơn khi nhận được nhiều ý kiến, câu hỏi thắc mắc về luật đất đai của Thầy Cô và các bạn sinh viên tham dự. Với câu hỏi của một giảng viên về việc đi mua đất hiện nay thì làm sao để giao dịch được an toàn, Luật sự Nguyễn Văn Tâm tư vấn: “Việc mua bán đất ở Việt Nam hiện nay có rất nhiều rủi ro. Để hạn chế những rủi ro, đảm bảo mua an toàn, trước khi mua đất phải tìm hiểu về quy hoạch khu đất muốn mua, tìm hiểu đất mua có bị tranh chấp hay không, người chủ đất có phải chính chủ hay không…”.
Với việc chính phủ đã tiến hành cho lấy ý kiến của người dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và kết quả cho thấy trong 12 triệu lượt ý kiến góp ý thì các nội dung được nhân dân quan tâm góp ý tập trung vào vấn đề: bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; tài chính đất đai, giá đất; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Những ý kiến, chia sẻ của các chuyên gia trong lĩnh vực đất đai, pháp luật tại buổi tọa đàm đã giúp mọi người có sự hiểu rõ hơn những vấn đề còn tồn tại, bất cập hiện nay trong luật đất đai của nước ta, đồng thời các chuyên gia cũng mong muốn những góp ý đến từ các nhà khoa học, các nhà giáo dục với những góc độ khác nhau sẽ giúp Luật đất đai (sửa đổi) được hoàn thiện hơn.
Một số hình ảnh tại buổi tọa đàm:
